CHE COS’È LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE SCIENTIFICA?
La Valutazione Immobiliare dovrebbe conoscere, oggi, una nuova e vitale stagione culturale stimolata dalla definitiva introduzione degli standard internazionali di stima in quasi tutti i paesi dell’occidente economico mondiale. Tuttavia, in realtà, in Italia gli standard sono costantemente disattesi dai professionisti del settore. Ciò perché gli IVS (International Valuation Standards) sono poco conosciuti per il loro vero contenuto. E ancor meno sono usati. Il 95% dei valutatori professionisti del nostro paese non li utilizza affatto. Ne parla spesso, dichiara nelle stime di conoscerli e usarli, ma in realtà non sa nemmeno in realtà cosa siano. La colpa sta essenzialmente nel modo con cui gli standard sono proposti (o forse imposti?), vale a dire come un elenco sterile di comportamenti estimativi da tenere, senza sapere il perché occorra farlo. Un linguaggio eccessivamente specialistico (per chi non li conosce ovviamente) pochi concetti, tante definizioni. Un muro di righe e parole che nessuno spiega. Praticità che gli IVS evocano sulla parola ma poco nella realtà. Risultato? Nessuno si adopera a verificare di cosa, in effetti, trattino gli IVS; tutti convinti che il proprio bagaglio di esperienza in materia di stime sia sufficiente a redigere delle valutazioni e non sia necessario perdere troppo tempo a leggere quei muri di testo. Ma forse è davvero sufficiente a redigere delle stime formalmente e solo apparentemente fatte bene, ma non certo a fare delle stime precise, anzi, perlopiù le stime – dal punto di vista valoriate – sono raffazzonate, superficiali e senza aderenza reale con il singolo bene oggetto di valutazione. Perché una stima non è un racconto generico sul valore degli immobili, ma un racconto specifico, dedicato sempre a un singolo immobile.
Tutto quanto detto perché gli IVS non spiegano nulla. E, purtroppo, c’è a chi conviene che non spieghino, in modo da mantenere in mano il pallino della formazione. Formazione volutamente “incompleta” per obbligare tutti a un doppio o persino triplo passaggio o anche più, per riuscire capire i concetti base. Esistono in commercio assurdi libri che non suggeriscono come fare e il perché vadano fatti certi passaggi, ma solo elenchi apodittici di stime dove il lettore può solo dedurre il passaggio matematico, ma non certo comprenderlo. Niente di più lontano dalla volontà di trasmettere delle skill, ma il costringere ogni valutatore al passaggio dalla “chioccia” per ricevere delle delucidazioni, il tutto ovviamente con un costo.
La masterclass qualificante di Valutazione Immobiliare IVS (VIQ) qui proposta, vuole invece proporre un nuovo benchmark condiviso per l’apprendimento profondo della materia che dimostri scientificamente ogni ragionamento possibile che stia dietro agli ISV e, se è possibile, aggiungere anche nuovi aspetti non solo pratici, ma anche teorico operativi. Perché è con l’assimilazione della teoria dal punto di vista operativo che si riesce a operare autonomamente e senza errori. La Masterclass proposta permetterà di acquisire al meglio i modi con i quali affrontare la valutazione immobiliare in linea con gli IVS, ma anche son la comprensione scientifica delle operazioni da fare. Questo nuovo approccio, anche rispetto agli stessi IVS, sicuramente porterà il professionista a comprendere la materia in maniera profonda e infallibile e ad avere così, notevoli soddisfazioni sia in termini remunerativi e sia in termini di estrema considerazione – da parte della clientela – delle competenze da egli offerte sul mercato delle attività professionali.
La masterclass qualificante è tenuta dall’arch. Graziano Castello, un docente esperto in materia di rilievo internazionale, autore di oltre 50 testi in materia di valutazioni immobiliari, centinaia di webionar e corsi in presenza. Un docente di alto livello che si adopererà a trasmettere la migliore formazione al raggruppamento dei discenti (classe a numero chiuso di massimo 30 soggetti selezionati), il tutto attraverso sei giornate di quattro ore svolte con un orario comodo e che intralci il meno possibile l’attività professionale quotidiana.
Sei giornate, però, intense dal punto di vista formativo nelle quali il docente s’impegna a voler trasmettere a tutti i corsisti un’impostazione per intraprendere con sicurezza questa nuova veste del ruolo di valutatore quale spin off della propria attività.
La masterclass si propone di fornire ai partecipanti la conoscenza e la comprensione degli elementi teorici, oltre alla padronanza degli strumenti pratici essenziali per ricoprire il ruolo di “Valutatore immobiliare certificato”. La struttura didattica parte dall’analisi di tutto l’apparato tecnico-normativo necessario ad assimilare la figura professionale del valutatore certificato e a quanto è davvero indispensabile per sostenere la professione. Sotto l’attenta cura didattica del docente i discenti abbandoneranno le stime eseguite sino a oggi su basi statistiche o expertise per passare a precise valutazioni scientifiche, quindi, oggettive. Il percorso si connota per l’alto valore scientifico, la profondità di analisi e l’assistenza fornita a tutti i corsisti per l’assimilazione della “nuova” materia estimativa. Il corso è propedeutico e, quindi, utile a chi volesse anche sostenere l’esame da Valutatore Immobiliare. In ogni caso l’ISVIM rilascerà attestato da valutatore immobiliare IVS qualificato in base alla norma UNI 11588 e UNI 11612, in conformità a quanto previsto dagli standard internazionali di stima più recenti (IVS), dal Codice di Tecnoborsa, dalle linee Guida dell’ABI, dai Principi Italiani di Valutazione dell’OIV e dalla norma UNISVIM:VIQ:2024
Nel corso saranno sviscerati tutti i metodi di stima secondo gli IVS facendo ampio ricorso a esempi pratici e a concetti chiarificatori per interpretare correttamente la materia.
La masterclass, come già detto, sarà a numero chiuso, per cui conta di formare un selezionato numero limitato di partecipanti a questa affascinante professione, i quali, dopo aver superato un esame finale (che potranno ripetere ad libitum), potranno già iniziare – dal giorno dopo il termine della stessa – a operare sul campo e a pubblicizzare la propria nuova attività con tanto di titolo professionale di Valutatore Immobiliare IVS Qualificato. Titolo che verrà registrato in blockchain nell’elenco dei Valutatore Immobiliari scientifici tenuto dall’AEVI (Associazione Europea dei Valutatori Immobiliari), specifica sezione dell’ISVIM.
La masterclass è consigliata in primis a tutti i professionisti delle materie tecniche, ma certamente può essere anche assimilata facilmente da commercialisti, agenti immobiliari di esperienza e tutti quanti quei soggetti che hanno il mondo immobiliare come riferimento.
La riproduzione e utilizzo anche parziale o mediante modifica denotativa dei termini sono riservati per tutti i paesi.
PRIMA GIORNATA DELLA MASTERCLASS
Martedì 8 aprile 2025
1^ parte: dalle ore 11,00 alle ore 13,00
· PREMESSA AL CORSO
LA STIMA ORDINARIA DI UN VALUTATORE NON IVS
ESEMPIO DI PROCEDURA DI STIMA DI UN VALUTATORE CHE NON UTILIZZA GLI STANDARD INTERNAZIONALI
· 1.1 ARGOMENTO: LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
IL SIGNIFICATO E LA DEFINIZIONE DI VALUTAZIONE
LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
DIFFERENZA TRA VALUTAZIONE (VALORE) E TRATTATIVA DI MERCATO (PREZZO)
INDIVIDUAZIONE DELL’AMBITO GEOGRAFICO DI UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
INDIVIDUAZIONE DELL’INTERVALLO TEMPORALE DI VALIDITÀ DI UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
ABBANDONO DELLE STIME EXPERTISE O STATISTICHE
ADESIONE ALLE STIME SCIENTIFICHE
· 1.2 ARGOMENTO: NORME E STANDARD DI RIFERIMENTO NAZIONALI E INTERNAZIONALI
GLI STANDARD DELL’IVSC: OBIETTIVI, COMPITI, CONTENUTI, STRUTTURA
GLI STANDARD DELL’IVSC: CODICE DI CONDOTTA ETICA (DILIGENZA DEL VALUTA-TORE)
LE LINEE GUIDA DELL’ABI: REQUISITI E NOTE ESPLICATIVE
REQUISITI: 1 VALORE DI MERCATO,
REQUISITI: 2 CODICE DI CONDOTTA,
REQUISITI: 3 PROCE-DURE E METODI DI VALUTAZIONE,
REQUISITI: 4 RAPPORTO DI VALUTAZIONE (PROCEDIMENTO E STESURA),
NOTE ESPLICATIVE: 1 IL METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO,
NOTE ESPLICATIVE: 2 IL METODO FINANZIARIO,
NOTE ESPLICATIVE: 3 IL METODO DEI COSTI
LA NORMA UNI 11612: GLI ARGOMENTI DELLA NORMA
L’APPROCCIO DI MERCATO
USO DEGLI ASKING PRICE (IN ITALIA DETTI PREZZI OFFERTA)
APPROCCIO PER REDDITO
APPROCCIO PER COSTO
DICHIARAZIONI CONTRATTUALI
ATTIVITÀ MINIME
ATTIVITÀ SUPPLEMENTARI
PROCESSO DI VALUTAZIONE
ANALISI DOCUMENTAZIONE
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
SECONDA GIORNATA DELLA MASTERCLASS
Mercoledì 9 aprile 2025
1^ parte: dalle ore 11,00 alle ore 13,00
COS’E’ UNA NORMA UNISVIM
PREMESSE ALLA NORMA
DEFINIZIONI DELLA NORMA
STRUTTURAZIONE NORMA
I LIVELLI DI STIMA
STIME COMPARATIVE DI MERCATO
FASI OPERATIVE STIME LIVELLO DI MERCATO
STIME BASATE SUL REDDITO
FASI OPERATIVE STIME LIVELLO DEL REDDITO
STIME BASATE SUL COSTO
FASI OPERATIVE STIME LIVELLO DEL COSTO
· 2.2 ARGOMENTO: IL MERCATO IMMOBILIARE
CARATTERISTICHE ORIGINALI DEL MERCATO IMMOBILIARE
VELOCITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE
SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE
IL SEGMENTO DI MERCATO
FORMA E COMPOSIZIONE DEI REGIMI DEL MERCATO IMMOBILIARE
· 2.3 ARGOMENTO: LA FORMAZIONE DEL VALORE IMMOBILIARE
ANALISI DEL VALORE IMMOBILIARE COME UTILITÀ CONTINGENTE DI RISPOSTA AI BISOGNI
IL BENE IMMOBILIARE COME BENE COMPLESSO A UTILITÀ DIFFERENZIATA
L’AUDIT DOCUMENTALE
L’EQUAZIONE GENERALE DEL VALORE IMMOBILIARE
LE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI INVARIABILI O DEL SEGMENTO
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI VARIABILI O DI COMPARAZIONE
LA CONSISTENZA DELLE CARATTERISTICHE
I PREZZI MARGINALI DELLE CARATTERISTICHE
LA COMPARAZIONE COME SEMPLIFICAZIONE DELLA STIMA
L’EQUAZIONE GENERALE DEL VALORE COMPARATIVO
TERZA GIORNATA DELLA MASTERCLASS
Giovedì 10 aprile 2025
1^ parte: dalle ore 11,00 alle ore 13,00
· 3.1 ARGOMENTO: LA STIMA PER MARKET COMPARISON APPROACH
CONTESTI NEI QUALI UTILIZZARE SEMPRE LA STIMA PER MCA
IL PERCORSO GENERALE DI STIMA NEL MCA
STIMA ESEMPLIFICATIVA COMMENTATA PER MCA: SCHEDA SUBJECT
IL SEGMENTO DI MERCATO
I CARATTERI DEL MERCATO
IL SEGMENTO DI MERCATO DI CONTIGUITÀ O ELEMENTI DELLA COMPARAZIONE
IL SEGMENTO DI MERCATO DI CONTIGUITÀ MIRATO O CONTROLLO DELLA COMPARAZIONE
INDIVIDUAZIONE DELL’AMBITO DI MERCATO
COSTRUZIONE DELL’INSIEME DI CONFRONTO
METODI PER LA RICERCA DEI DATI REALI DEI COMPARABILI
INDIVIDUAZIONE DELLA VELOCITÀ DEL MERCATO
CONSISTENZE DELLE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI DI COMPARAZIONE: SCALE DI MISURA E MODALITÀ DI MISURAZIONE
SUPERFICI PRINCIPALI E SECONDARIE, COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO MERCANTILI E STATISTICI
DETERMINAZIONE PREZZO MARGINALE, DIFFERENZIALE E AGGIUSTAMENTO DELLE CARATTERISTICHE
CONCILIAZIONE DEI DATI DELLA STIMA
· 3.2 ARGOMENTO: LE VERIFICHE DELLE STIME ESEGUITE COL MCA
UTILITÀ DELLE VERIFICHE DI STIMA
VERIFICHE EMPIRICHE DELLA STIMA
DISCIPLINA CONNESSA CON LE VERIFICHE DI STIMA
VERIFICA DI STIMA CON IL TEST DELLA DIVERGENZA PERCENTUALE ASSOLUTA
VERIFICA DI STIMA CON IL TEST DEL DIFFERENZIALE DI DIVERGENZA PERCENTUALE
VERIFICA DI STIMA CON IL TEST DELLA DIVERGENZA PERCENTUALE RELATIVA
VERIFICA DI STIMA CON IL TEST DELLA SIGNIFICATIVITÀ ESTIMATIVA
INDIVIDUAZIONE DEI PREZZI ANOMALI TRAMITE IL TEST DI VERIFICA DELLA SIMILARITÀ
INDIVIDUAZIONE DEI PREZZI ANOMALI TRAMITE IL TEST DI VERIFICA DELLA AFFIDABILITÀ
INDIVIDUAZIONE DEI PREZZI ANOMALI TRAMITE IL TEST DI VERIFICA COMPOSTO
QUARTA GIORNATA DELLA MASTERCLASS
Martedì 15 aprile 2025
1^ parte: dalle ore 11,00 alle ore 13,00
· 4.1 ARGOMENTO: LA STIMA CON I SISTEMI DI STIMA
LA PAIRED DATA ANALYSIS
IL SISTEMA DI STIMA: CONCETTI GENERALI
IL SISTEMA DI STIMA: COSTRUZIONE DEL SISTEMA DI EQUAZIONI
IL SISTEMA DI STIMA: LA TRASFORMAZIONE IN MATRICE
IL SISTEMA DI STIMA: IL CALCOLO MATRICIALE
IL SISTEMA DI STIMA: IL CALCOLO MATRICIALE CON EXCEL
IL SISTEMA DI STIMA: DETERMINANTE MATRICE
IL SISTEMA DI STIMA: MATRICE INVERSA
IL SISTEMA DI STIMA: MATRICE TRASPOSTA
IL SISTEMA DI STIMA: SISTEMA DETERMINATO, SOTTO DETERMINATO E SOVRADETERMINATO
ESEMPIO DI STIMA COL SISTEMA DI STIMA
METODO COMBINATO MCA E SISTEMA DI STIMA
ESEMPIO DI STIMA COL METODO COMBINATO
IL SISTEMA DELLE DIFFERENZE: CONCETTI GENERALI
IL SISTEMA DELLE DIFFERENZE: COSTRUZIONE DEL SISTEMA DI EQUAZIONI
IL SISTEMA DELLE DIFFERENZE: SEMPLIFICAZIONE DEL SISTEMA
ESEMPIO DI STIMA COL SISTEMA DELLE DIFFERENZE
IL SISTEMA DI RIPARTIZIONE: CONCETTI GENERALI IL SISTEMA DI RIPARTIZIONE: COSTRUZIONE DEL SISTEMA DI EQUAZIONI
IL SISTEMA DI RIPARTIZIONE: SEMPLIFICAZIONE DEL SISTEMA
ESEMPIO DI STIMA COL SISTEMA DI RIPARTIZIONE
· 4.2 ARGOMENTO: LA STIMA PER MCA DI ALTRE TIPOLOGIE IMMOBILIARI
STIMA DI UN UFFICIO: CARATTERISTICHE DI COMPARAZIONE
STIMA DI UN UFFICIO: SEGMENTO DI MERCATO STIMA DI UN UFFICIO: CALCOLO DEI PREZZI MARGINALI
STIMA DI UN UFFICIO: CALCOLO DEI DIFFERENZIALI STIMA DI UN UFFICIO: CALCOLO DEGLI AGGIUSTAMENTI
RICONCILIAZIONE DELLA STIMA
STIMA DI UN NEGOZIO: CARATTERISTICHE DI COMPARAZIONE
STIMA DI UN NEGOZIO: SEGMENTO DI MERCATO
STIMA DI UN NEGOZIO: CALCOLO DEI PREZZI MARGINALI
STIMA DI UN NEGOZIO: CALCOLO DEI DIFFERENZIALI
TIMA DI UN NEGOZIO: CALCOLO DEGLI AGGIUSTAMENTI
RICONCILIAZIONE DELLA STIMA
QUINTA GIORNATA DELLA MASTERCLASS
Mercoledì 16 aprile 2025
1^ parte: dalle ore 11,00 alle ore 13,00
· 5.1 ARGOMENTO: LA STIMA CON ALTRI CRITERI. PER COSTO E PER REDDITO
STIME IN BASE AL COSTO: CICLO DEGLI IMMOBILI E COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
ANALISI DEI PREZZI
STIME PER COSTO PARAMETRICHE
STIME IN BASE AL COSTO PER MCA
TEORIA DEI DEPREZZAMENTI: CONCETTO DI DEPREZZAMENTO
TEORIA DEI DEPREZZAMENTI: IL TEMPO NEI DEPREZZAMENTI
TEORIA DEI DEPREZZAMENTI: L’INCIDENTE NEI DEPREZZAMENTI
TEORIA DEI DEPREZZAMENTI: IL DEPREZZAMENTO FUNZIONALE
TEORIA DEI DEPREZZAMENTI: IL DEPREZZAMENTO ECONOMICO
I COEFFICIENTI DI DEPREZZAMENTO
I COEFFICIENTI DEPREZZANTI
DEPREZZAMENTI E COSTI DI RIPRODUZIONE STORICO E DI SOSTITUZIONE
STIME IN BASE AL REDDITO: IL BILANCIO ESTIMATIVO
STIME IN BASE AL REDDITO: L’ESTRAZIONE DEL BENEFICIO PATRIMONIALE NETTO
STIME IN BASE AL REDDITO: IL TASSO DI REDDITIVITÀ AZIENDALE,
LA DETERMINAZIONE DEL TASSO DI CAPITALIZZAZIONE NEL RESIDENZIALE
LA DETERMINAZIONE DEL TASSO DI CAPITALIZZAZIONE NEL NON RESIDENZIALE
5.2 ARGOMENTO: LA STIMA PER REDDITO DEI BENI AZIENDALI
STIME IN BASE AL REDDITO DI UN CINEMA
DETERMINAZIONE DEL BILANCIO ESTIMATIVO,
ESTRAZIONE DEL BENEFICIO PATRIMONIALE LORDO
DETERMINAZIONE DEL TASSO DI CAPITALIZZAZIONE
STIME IN BASE AL REDDITO DI UN ALBERGO
DETERMINAZIONE DEL BILANCIO ESTIMATIVO
ESTRAZIONE DEL BENEFICIO PATRIMONIALE LORDO
DETERMINAZIONE DEL TASSO DI CAPITALIZZAZIONE
5.3 ARGOMENTO: ALTRI ASPETTI DELLE STIME SECONDO GLI IVS
LE STIME CON GLI IVS NEI PROCEDIMENTI ESECUTIVI
VALUTAZIONE DI MERCATO
SPESE DA DETRARRE
LE DETRAZIONI CONSENTITE NELLE PROCEDURE PER MANCANZA GARANZIA SUI VIZI
LE STIME CON GLI IVS NEI PROCEDIMENTI GIUDIZIALI
LE STIME CON GLI IVS IN SEDE STRAGIUDIZIALE
LE OPERAZIONI NELLA REVISIONE DELLA STIMA
CENNI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE
SESTA GIORNATA DELLA MASTERCLASS
Giovedì 17 aprile 2025
1^ parte: dalle ore 11,00 alle ore 13,00
· 6.1 ARGOMENTO: LE STIME CON GLI IVS NEGLI ESPROPRI
DECRETO LGS 327/2001 E NORME CEDU
RELAZIONI TRA NORME REALI E VALUTAZIONE SCIENTIFICA
STIME RIVOLTE AGLI ESPROPRI SECONDO IVS PER MCA
STIME RIVOLTE AGLI ESPROPRI SECONDO IVS PER DCA
STIMA DELLE AREE EDIFICABILI PER MCA
STIMA DELLE AREE EDIFICABILI PER TRASFORMAZIONE
STIMA DEI TERRENI PER MCA
6.2 ARGOMENTO: NORME PER IL VALUTATORE CERTIFICATO E PER L’ESAME
LA NORMA UNI 11588/2014
IL VALUTATORE CERTIFICATO
LE ABILITÀ DEL VALUTATORE
LE CONOSCENZE DEL VALUTATORE
COMPETENZE E CAPACITÀ DEL VALUTATORE
LA CERTIFICAZIONE DEL VALUTATORE
REQUISITI DELL’ENTE CERTIFICATORE AI SENSI DELLA ISO 17024
IL PROTOCOLLO DI RIFERIMENTO UNI/PDR
LA PRASSI DI RIFERIMENTO
TERMINI E DEFINIZIONI
LIVELLI DELLA FIGURA DI CERTIFICATORE VERIFICHE SUL CANDIDATO
DICHIARAZIONI DEL CANDIDATO E VALUTAZIONE DEI CANDIDATI
PROVA D’ESAME 1A PRIMA PROVA D’ESAME
PROVA D’ESAME 1B SECONDA PROVA D’ESAME
PROVA D’ESAME 2 TERZA PROVA D’ESAME
EVENTUALI SPECIFICHE INDICAZIONI D’ESAME PER UN ENTE CONVENZIONATO
FOLLOW UP
SIMULAZIONE DELLA PROVA 1A
SIMULAZIONE DELLA PROVA 1B
SIMULAZIONE DELLA PROVA 2
CORREZIONE INSIEME DELLE PROVE
DISCUSSIONE SUL LESSICO DELLE VALUTAZIONI SECONDO STANDARD
USO DEL FREEWARE VALUTA 1.0
DIBATTITO
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VALUTAZIONE IMMOBILIARE IVS
NON PERDERE TEMPO
LA DISPONIBILITÀ È DI MASSIMO 30 POSTI A SESSIONE
Istituto di Studi di Valutazioni, Valorizzazioni e Investimenti immobiliari
Via della Casana 4 • 16123 GENOVA
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